Greet VAN EEPOEL, Notaris te Lille

 

Greet VAN EEPOEL

Notaris te Lille

Een woning kopen in de zon

5 augustus 2019

Hoe zit het met belastingen?

De zuiderse landen zijn aantrekkelijker dan ooit voor de Belgen. Maar ook een knus huis aan een Nederlands strand spreekt aan. Een eigen oase van rust waar je af en toe tot adem kan komen. Wie droomt er niet van?  Maar aan deze droom hangen vaak veel onzekerheden. Vastgoed kopen in het buitenland smaakt, maar is ook wat beangstigend. Vooral de fiscaliteit houdt ons hoofd wat koel. We leggen kort uit hoe het in elkaar steekt.

Anders belast bij niet-verhuur
De aankoop van een woning heeft invloed op je personenbelasting. Ook wanneer je eigenaar bent van vastgoed in het buitenland. In België word je immers belast op het ‘wereldwijde inkomen’.

Koop je een appartement aan zee om af en toe uit te blazen, dan wordt het K.I. (het kadastraal inkomen) gebruikt als basis voor de berekening van het onroerend inkomen. Meer bepaald wordt dit K.I. geïndexeerd en verhoogd met 40%. Koop je een woning in het buitenland? Dan speelt de ‘huurwaarde’ (dit is wel de nettohuurwaarde, o.a. na aftrek van de buitenlandse belastingen op dit onroerend goed). Een tweede verblijf kopen in België is fiscaal dus voordeliger (zelfs met de indexering/verhoging). Het kadastraal inkomen van woningen werden sinds 1975 niet meer herzien, waardoor ze vandaag vaak verouderd zijn.

Opgelet, wanneer je een tweede woning koopt in België of in het buitenland en deze verhuurt, gelden andere regels.

Vaak geen dubbele belasting
België mag belasting heffen op de tweede woning in het buitenland, maar het land waar het goed gelegen is, heft doorgaans ook belastingen. Dit zou dus in veel gevallen tot een dubbele belasting leiden. Gelukkig heeft België met meer dan 80 landen overeenkomsten afgesloten waardoor de buitenlandse inkomsten toch niet twee maal worden belast (dubbelbelastingverdragen). Concreet worden deze inkomsten in België gedeeltelijk of volledig vrijgesteld. Ook nationale regels kunnen in de praktijk dubbele belastingen vermijden.

De dubbelbelastingverdragen zullen er in principe ook voor zorgen dat een eventuele winst bij de verkoop van je tweede verblijf niet dubbel wordt belast. Het land waar de woning gelegen is bepaalt dan de regels met betrekking tot de meerwaardebelasting. Ieder land kent hierover zijn eigen (vaak complexe) regels. Je informeren is de boodschap.

Maar toch een impact?
De buitenlandse inkomsten mogen dan wel vrijgesteld worden, toch zal je tweede verblijf meestal een impact hebben op je personenbelasting. De (netto)huurwaarde van je tweede verblijf ‘duwt’ immers je totaal belastbaar inkomen in België omhoog. Dat opduweffect noemen we ‘progressievoorbehoud’. Slechts na de optelling van de inkomsten wordt een belastingvermindering toegekend voor het evenredige deel van de belastingen dat betrekking heeft op die vrijgestelde buitenlandse inkomsten. In sommige gevallen kan dat betekenen dat je in een hogere belastingschijf terechtkomt. Zijn je inkomsten hoog en word je hoe dan ook belast in de hoogste schijf? Dan zal dit gegeven voor jou minder uitmaken.

Weet de fiscus dat ik een tweede verblijf heb?
De fiscus kan maar belastingen heffen indien het op de hoogte is van de onroerende goederen die je bezit. Als belastingplichtige moet je aan de hand van een belastingaangifte de huurwaarde van je tweede verblijf aangeven aan de fiscus.

Je neemt een risico wanneer je dit niet doet. De fiscus heeft inmiddels verschillende middelen ter beschikking om internationale fiscale samenwerkingen te regelen. Vandaag kunnen staten fiscale gegevens uitwisselen op verzoek of spontaan gegevens doorgeven aan een andere staat. Op geregelde tijdstippen wordt fiscale informatie ook automatisch uitgewisseld. Informatie omtrent onroerende goederen en inkomsten wordt op deze manier vaak meegegeven. Ook gelijktijdige belastingcontroles van de twee betrokken landen zijn mogelijk. De fiscus beschikt dus duidelijk over heel wat instrumenten om aan buitenlandse informatie over belastingplichtigen te komen.

Ga te rade bij de juiste deskundige
De aankoop van een woning kadert altijd in een groter geheel. Wanneer je een buitenlands goed koopt, zal dat bv. een invloed hebben op de successierechten van je erfgenamen. Ook dit is een aandachtspunt. In een vroeg stadium de notaris betrekken heeft als voordeel dat je voldoende geadviseerd bent over de vermogensrechtelijke gevolgen van je ‘internationale’ aankoop. Je krijgt zo het totaalplaatje. De notaris zal je meer bepaald informeren over de planningsmogelijkheden voor buitenlands onroerend goed. Dat kan een serieus verschil uitmaken voor je erfgenamen.

Bron: Fednot